پیش بینی بازار مسکن | همه چیز در مورد آینده بازار ملک در ایران

پیش بینی بازار مسکن با توجه به آیتم‌هایی مانند تعداد معاملات مسکن، نرخ دلار و نرخ تورم صورت می‌گیرد و بدین واسطه کلیت صعودی بودن یا در رکود بودن بازار مسکن مشخص می‌شود. به دلیل وجود تورم بالا، بازار مسکن در آینده روندی صعودی خواهد داشت. با این حال سرمایه گذاران این بازار باید از زمان شروع موج صعودی در بازار مطلع باشند تا دچار خواب سرمایه نشوند.

در ادامه مقاله با استفاده از داده‌های آماری بانک مرکزی و مرکز آمار ایران و تحلیل سایر متغیرهای تاثیرگذار بر بازار مسکن به پیش بینی این بازار در ماه های آینده و سال 1403 خواهیم پرداخت.

پیش بینی بازار مسکن (بهمن 1402)

در ابتدا باید به این نکته اشاره کنیم که شهر تهران به عنوان پایتخت ایران نمونه کاملی برای بررسی بازار مسکن است. به همین دلیل ما نیز در تحلیل خود به بررسی داده‌های آماری مربوط به این شهر می‌پردازیم چرا که تغییر قیمت مسکن در تهران به سایر شهرهای ایران نیز سرایت خواهد کرد.

طبق آخرین گزارشات منتشر شده مرکز آمار ایران در دی ماه 1402 (مربوط به آذر ماه)، میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان‌های مسکونی در تهران به عدد تقریبی ۸۰ میلیون تومان رسیده است. طبق این گزارش، بیشترین قیمت مسکن مربوط به منطقه یک تهران و کمترین آن مربوط به منطقه ۱۹ است.

• هر متر مسکن در منطقه ۱ تهران به طور میانگین با مبلغ ۱۵۷ میلیون تومان و در منطقه ۱۹ تهران با مبلغ ۴۰ میلیون تومان معامله شده است.

ما به سه آیتم اصلی برای پیش بینی بازار مسکن نیاز داریم:

1. تعداد معاملات مسکن
2. نرخ تورم
3. نرخ دلار

۱- تعداد کمِ معاملات بازار مسکن در آذر ماه 1402 (= 3998)‌ نشان می‌دهد که این بازار هم‌چنان در رکود به سر می‌برد. بنابراین از این جنبه هنوز سیگنال صعودی شدن روند قیمت در این بازار صادر نشده است. اگر تعداد معاملات بیشتر از 6000 شده و این رشد ادامه‌دار باشد، نشانه‌ای از شروع روند صعودی در این بازار خواهد بود.

• تعداد معاملات مسکن در آذر ماه 1401 معادل 10184 معامله بوده و متوسط قیمت هر متر مسکن معادل 48 میلیون تومان بوده است.

۲- طبق آخرین گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه در دی ماه 1402 به عدد 43.6% رسیده است. نرخ تورم بالا یکی از دلایل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن است. بنابراین با توجه به این نرخ، انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در ماه‌های انتهایی سال و سال 1403 وجود دارد.

۳- یکی دیگر از آیتم‌های مهم تاثیرگذار بر بازار مسکن، نرخ دلار است. نرخ دلار در تمام طول سال 1402 (به جز اوایل بهمن که قیمت دلار به محدوده 58 هزار تومان رسید) توسط دولت در محدوده ثابت ۵۰ هزار تومان ثابت مانده است. اگر متوسط قیمت مسکن در تهران (متری 80 میلیون تومان) را بر قیمت کنونی دلار (55 هزار تومان) تقسیم کنیم به قیمت دلاری هر متر مربع مسکن می‌رسیم؛ 1454 دلار.

از لحاظ تاریخی متوسط قیمت هر متر مسکن معادل 1000 دلار در نظر گرفته می‌شود و عدد بالا یکی از دو مفهوم زیر را خواهد داشت:

1. متوسط قیمت دلاری مسکن در تهران افزایش یافته است و یا اینکه
2. قیمت دلار کمتر از ارزش ذاتی خود در حال معامله شدن است.

میانگین 1500 دلاری قیمت مسکن در زمان کنونی نشان از این نکته دارد که قیمت‌ها رشد خود را داشته‌اند و در حال حاضر خرید مسکن با چنین قیمت‌هایی به صرفه نیست. برعکس، قیمت‌های کمتر از 1000 دلار، نشانه‌ای از پایین بودن قیمت مسکن و زمان مناسب خرید در این بازار دارند.

با این حال نکته مهم اینجاست که طبق نظر بسیاری از تحلیلگران از جمله تیم تحلیل انجمن خبرگان سرمایه گذاری در ایران، در حال حاضر ارزش ذاتی دلار بیشتر از قیمت کنونی است و به دلیل اینکه بانک مرکزی دلارهای ذخیره خود را به بازار تزریق می‌کند، قیمت دلار ثابت مانده است؛ بنابراین یا مسکن گران است یا دلار ارزان است. پیشنهاد می‌کنیم جهت دسترسی به آخرین پیش بینی بازار مسکن و دریافت سیگنال خرید و فروش در این بازار به انجمن خبرگان مراجعه کنید.

علاوه بر این، به دو نکته مهم برای معامله در بازار ملک دقت کنید:

1. از آنجایی که بازار ملک روند نزولی به خود نمی‌گیرد، سرمایه گذاران می‌توانند در دوران رکود به خرید مسکن بپردازند چون در این حالت آنها می‌توانند با قیمت کمتری نسبت به قیمت پیشنهادی فروشندگان اقدام به خرید کنند.
2. در دوران رونق بازار مسکن و صعودی شدن قیمت می‌توان اقدام به فروش ملک کرد. چون در این حالت فروشندگان می‌توانند قیمت‌های بالاتری برای فروش درخواست کنند.

در نهایت باید به این نکته اشاره کنیم که تحلیل بالا، روند کلی قیمت در بازار مسکن (رکود در بازار) را نشان می‌دهد. رکودی که افزایش تعداد معاملات می‌تواند یکی از سیگنال‌های شروع روند صعودی در آن باشد. با این حال، جزئیاتی مانند تفاوت قیمت آپارتمان‌های مختلف در یک خیابان، سال ساخت و مواردی مشابه را در بر نمی‌گیرد. در واقع اگر بتوانید به موقع، به پیش بینی درستی از بازار مسکن دسترسی داشته باشید، می‌توانید در زمان مناسب یک سرمایه گذاری پر بازده انجام دهید. در ادامه مقاله، در خصوص سایر موارد تاثیرگذار بر بازار مسکن صحبت خواهیم کرد.

بررسی قیمت مسکن در گذشته و مقایسه آن با زمان حال

برای پیشبینی بازار ملک ابتدا بهتر است نگاهی گذرا به قیمت مسکن در سالهای گذشته بیاندازیم. در ۳۰ سال گذشته، رشد قیمت مسکن معمولا منطبق با رشد نقدینگی بوده است اما اتفاقی که اخیرا شاهد آن بوده‌ایم این است که رشد قیمت مسکن از سال ۱۳۹۴ تا بهار ۱۴۰۱ به مراتب خیلی بیشتر از رشد نقدینگی بوده است.

• رشد نقدینگی در فاصله سال‌های ۱۳۹۴ تا بهار ۱۴۰۱، تقریبا ۶.۱ برابر شده اما قیمت مسکن تقریبا ۸.۷ برابر رشد پیدا کرده است.

با توجه به داده‌های تاریخی رشد قیمت مسکن در چند سال گذشته عجیب بوده است. به عبارت دیگر بازار ملک در ایران، بیشتر از میزان نقدینگی و برخی دیگر از بازارها رشد پیدا کرده و قیمت آن از میانگین‌های تاریخی‌اش فاصله گرفته است.

آیا رشد قیمت مسکن بیشتر از میزان نقدینگی به معنای کاهش قیمت آن در آینده است؟

همان طور که گفتیم، نقدینگی یکی از عوامل تاثیرگذار در پیشبینی بازار ملک است اما در عین حال نمی‌توان گفت که رشد قیمت ملک بیشتر از رشد نقدینگی در کشور، به معنای کاهش قیمت آن در آینده خواهد بود چون برخی عوامل تاثیرگذار دیگر بر بازار مسکن مثل هزینه‌های ساخت، همچنان در حال رشد هستند.

به عنوان مثال می توان به این نکته اشاره کرد که میانگین تاریخی قیمت مسکن حدود ۱۰۰۰ دلار در تهران بوده است. با این حساب میانگین قیمت مسکن در تهران مطابق با دلار ۳۶ هزار تومانی (قیمت روز دلار) باید تقریبا حدود ۳۵ تا ۳۶ میلیون تومان باشد ولی چندین ماه است که قیمت مسکن در تهران علی رغم این که حجم معاملات رو به کاهش بوده به بالای ۴۰ میلیون تومان رسیده است و همین مسئله باعث شده که ابهامات موجود در بازار مسکن بیشتر شود.

نقش انتظارات تورمی در پیشبینی قیمت ملک در ایران

برای پیشبینی بازار ملک در ایران علاوه بر بحث نقدینگی و هزینه های ساخت که به طرز سرسام آوری، بالا رفته است باید یک فاکتور مهم دیگر به نام انتظارات تورمی را هم در نظر بگیریم. در مقالات پیش بینی آینده سکه و طلا در ایران و پیشبینی آینده دلار در ایران به تفصیل در مورد انتظارات تورمی صحبت کردیم بنابراین پیشنهاد می‌کنیم پیش از خواندن ادامه مطلب، این مقاله را بخوانید.

از آنجایی که مسکن به عنوان یک دارایی امن و تقریبا بدون ریسک شناخته می شود، اگر شرایط سیاسی کشور به سمتی برود که اوضاع از حالت قابل پیشبینی خارج شود، بعضی از سرمایه ها به سمت مسکن می آیند. بنابراین نقش انتظارات تورمی در آینده بازار ملک بسیار مهم است.

در سال گذشته در بازار مسکن به دلیل پر رنگ شدن بحث های مرتبط با برجام، خیلی از تحلیلگرها توافق را در دسترس می دیدند. بنابراین در آن زمان ما شاهد یک اُفت قیمت محدود در بازار مسکن بودیم. در این بازار خریدار بسیار کم شده بود و فروشنده ها برای این که بتوانند ملک خود را بفروشند مجبور به چانه زنی بودند.

از دیگر عوامل تاثیرگذار بر بازار ملک بحث تورم عمومی کشور است. به عبارت دیگر حداقل رشد مسکن معمولا به اندازه تورم عمومی خواهد بود. در خصوص تورم هم به تفصیل در مقالات آینده طلا و آینده دلار توضیح داده شده است.

برای اینکه بدانید کیک اقتصادی چیست این مطلب را مطالعه کنید!

نقش عرضه مسکن در پیشبینی قیمت ملک در ایران

میزان عرضه مسکن، از دیگر عوامل تاثیرگذار برای پیشبینی بازار ملک در ایران است. متاسفانه در سال‌های اخیر، عرضه مسکن بسیار کم شده است به طوری که تیراژ ساخت خانه در تهران و اغلب شهرهای بزرگ در مقایسه با پنج سال گذشته به حدود نصف رسیده است. بنابراین یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر رشد قیمت مسکن، علاوه بر رشد عمومی قیمت ها، کمبود عرضه مسکن است که البته در بازار خودرو هم شاهد آن هستیم. متاسفانه رشد قیمت مسکن طبق آماری که پیش‌تر گفتیم، این قدر زیاد بوده است که تقاضایی که در بازار هست از تقاضای مصرفی برای مسکن به تقاضا برای سرمایه گذاری تغییر پیدا کرده است.

بالا رفتن تقاضای سرمایه گذاری در بازار ملک

از دیگر عوامل تاثیرگذار برای پیشبینی بازار ملک، افزایش تقاضای سرمایه گذاری در مسکن نسبت به تقاضای مصرفی آن است. نوع این افزایش تقاضای سرمایه گذاری هم برخلاف روندهای تاریخی آن است. در واقع، در سال‌های پیش عمده آمار معاملات مسکن مربوط به خانه های زیر ۵ سال ساخت بوده است اما متاسفانه اکنون به خانه های بالای ۲۰ سال ساخت رسیده است.

• میانگین سال ساخت بیشتر از ۷۰ درصد املاکی که در تهران معامله شده اند، تقریبا ۲۰ سال و بالاتر بوده است.

 این موضوع از بین رفتن تقاضای مصرفی برای مسکن را نشان می دهد.

نقش نرخ ارز در پیشبینی قیمت ملک در ایران

برای پیشبینی قیمت بازار ملک باید نرخ ارز در ایران را هم مد نظر قرار دهیم. نرخ ارز به صورت غیرمستقیم روی موارد زیر تاثیر می گذارد:

• نرخ مصالح ساختمانی
• تمایلات بازیگران مختلف برای حضور در بازار ملک

در مجموع به نظر می رسد که علی رغم این که مسکن طی چند سال گذشته بیش از آن چیزی که باید گران شده است در سال آینده هم، این بازار شاهد افزایش قیمت به اندازه حداقل تورم عمومی که در کشور وجود دارد، خواهد بود.

پیشنهاد می‌کنیم مقاله بازار سرمایه چیست را مطالعه کنید!

علی رغم این که آمار معاملات ماهانه مسکن در تهران رو به کاهش است، قیمت مسکن در حال افزایش است. این بدین معنی است که تاثیر افزایش تورم در بازار مسکن، خود را به شکل رکود تورمی نشان خواهد داد.

انجمن خبرگان | ارائه پیشنهاد سرمایه گذاری بر حسب میزان ریسک پذیری شما در ایران (بورس، ملک، دلار، طلا و خودرو)

آیا بازار ملک در ایران تحت کنترل دولت است؟

بازار ملک در ایران برخلاف بازار ارز و طلا، تحت تسلط دولت نیست. در واقع دولت قیمت ارز را کنترل کرده و سعی می کند در صورت افزایش قیمت ارز، ارز پاشی کند. دولت گاهی معامله گران ارز را دستگیر می‌کند. حتما این جملات را در بین اخبار مربوط به این بازارها دیده اید؛ «سلطان ارز بازداشت شد.» یا «سلطان سکه بازداشت شد.»

دولت سعی می کند بازارهای ارز و طلا را تحت کنترل بگیرد اما بازار مسکن به این شکل نیست. در واقع بازار مسکن، یک بازار کاملا خصوصی است و قدرت آن هم در دست یکی دو نفر خاص نیست . برخلاف بازارهای ارز و طلا، در بازار مسکن چیزی به اسم سلطان ملک وجود ندارد. دلیل آن هم این است که بخش زیادی از کسانی که در حال ساخت ملک هستند، افراد حقیقی یا حقوقی خُرد هستند. در واقع شرکت بسیار بزرگی که نصف خانه های تهران را ساخته باشد، وجود ندارد تا دولت بتواند از طریق فشار آوردن به آن شرکت بزرگ، بازار ملک را کنترل کند. در نهایت می توان گفت در سراسر بازار ملک در ایران، اشخاص حقیقی بسیار یا شرکت های کوچکی وجود دارند که مشغول ساختمان‌سازی هستند.

برای آشنایی با مدیریت سرمایه در بازارهای جهانی این مطلب را بخوانید!

بنابراین از آنجایی که بازار ملک تحت کنترل دولت نیست، قیمت ها کاملا بر مبنای دو فاکتور زیر حرکت می کنند:

رابطه هزینه ساخت و رکود تورمی با قیمت ملک

برای پیشبینی بازار ملک در ایران باید رابطه دو فاکتور رکود تورمی و هزینه ساخت با یکدیگر را بررسی کنیم. برای این کار از یک مثال ساده استفاده می کنیم. فرض کنید شما به عنوان یک فرد، با سرمایه خود یک زمین خریده یا آن را به ارث برده اید و در حال ساخت یک ملک هستید. اگر هزینه ساخت این ملک، ۱۰ میلیارد تومان شود آیا حاضر می شوید آن را ۹ میلیارد تومان بفروشید؟ آیا با چنین استدلالی که برجام عملی خواهد شد، ملکی که ۱۰ میلیارد تومان برای ساخت آن هزینه کرده اید را به قیمت ۸ میلیارد تومان می فروشید؟ آیا با این استدلال که چون مردم در خیابان هستند، اعتراضاتی در حال رخ دادن است و وضعیت مملکت ملتهب است، ملک خود را ۸ میلیارد تومان می فروشید؟ آیا با این استدلال که انتظارات تورمی در حال کاهش است، ملک خود را ۷ میلیارد تومان می فروشید؟

حتما جواب شما «نه» است. شما تحت هیچ شرایطی ملک خود را زیر قیمت تولیدش نمی فروشید.

نقش هزینه ساخت در پیشبینی قیمت ملک در ایران

از بین تمام عواملی که تا بدینجا برای پیشبینی قیمت ملک در ایران بررسی کردیم، هزینه ساخت مهمترین فاکتور تاثیرگذار بر قیمت مسکن است اما هزینه های ساخت چیست؟

هزینه های تولید مربوط به مواد اولیه ای مثل فولاد و سیمان برای ساخت ملک است که قیمت همه اینها در ایران قابل رصد کردن است. در یک سال اخیر، در کشور تورم سنگینی وجود داشته و قیمت تمام این مواد افزایش پیدا کرده است. به همین دلیل، هزینه های تولید افزایش پیدا کرده است. بنابراین، این نکته کاملا مسلم است که قیمت فروش ملک در آینده، کاهشی نخواهد بود.

البته شاید یک دوران رکورد به وجود بیاید. همان طور که گفتیم میزان تقاضا برای مسکن زیاد خواهد بود اما توانایی خرید آن مخصوصا برای مصرف کمتر می شود. در نتیجه مردم به سمت خرید ملک‌های قدیم و سال ساخت بالا یا ملک هایی با متراژ پایین می روند چون پول لازم برای خرید ملک های دیگر را ندارند.

رابطه رکود تورمی و اتفاقات سیاسی با قیمت آینده ملک در ایران

در قسمت های قبلی به رکود تورمی به عنوان نتایج حاصل از افزایش میزان تورم در ایران پرداختیم ولی آیا این رکود منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد؟

با ایجاد رکود تورمی قیمت مسکن شاید برای مدتی درجا بزند یا یک اُفت کوچک کند ولی قیمت آن کاهش پیدا نخواهد کرد. حتی با در نظر گرفتن هر کدام از عوامل سیاسی مثل برجام یا اعتراضات مردم در خیابان و یا حتی در غیر منتظره ترین حالت ممکن یعنی تغییر ساختار سیاسی قیمت ملک پایین نمی آید. اما دلیل آن چیست؟

چون ملک کالایی نیست که با عملی شدن برجام، واردات آن زیاد شده و در نتیجه ارزان‌تر شود. هر ساله تعداد خاصی ملک ساخته می شود که هزینه ساخت آن مشخص است و هیچ فروشنده عاقلی (مثل همه شما که صاحب ملک هستید) حاضر نیست ملک خود را زیر قیمت بفروشد.

البته استثنا همیشه وجود دارد. شاید کسی نیاز فوری به پول داشته باشد و چاره‌ای جز فروش ملک خود زیر قیمت تولید آن نداشته باشد. ولی در مجموع، فاکتور پر قدرتی که بخواهد قیمت ملک را در ایران پایین بیاورد، وجود ندارد.

پیشنهاد می‌کنیم تا در دوره آموزش رایگان اقتصاد شرکت کنید!

جمع بندی پیشبینی بازار ملک در ایران

تا بدینجا عوامل مختلف تاثیرگذار بر قیمت مسکن را برای پیشبینی بازار ملک در آینده بررسی کردیم و در ادامه جمع بندی خود از آینده این بازار را شرح می دهیم.

احتمالا از یک طرف به خاطر نبود قدرت خرید، رکود در بازار ملک خواهیم داشت و تعداد معاملات در این بازار کم می شود ولی از یک طرف دیگر به خاطر تورمی که هست این رکود به رکود تورمی تبدیل می شود یعنی ملک معامله نمی شود یا تعداد معاملات ملک پایین می آید اما در عین حال قیمت آهسته آهسته افزایش پیدا می کند. با این که قدرت خرید مسکن کمتر می شود اما چون به علت افزایش تورم، همه چیز از جمله فولاد، سنگ و سیمان در حال گران شدن است، قیمت ملک هم بالا می رود و این همان شرایط رکود تورمی است که انتظار وقوع آن را در بازار ملک داریم.

در این مقاله ما سعی کردیم موضوعات اقتصادی را بررسی کرده و تاثیر آن‌ها را بر قیمت مسکن به شما نشان دهیم. اگر شما به عنوان یک سرمایه گذار بتوانید خودتان به راحتی شرایط اقتصادی و سیاسی روز ایران و جهان را بررسی کرده می توانید از سرمایه‌تان به بهترین نحو ممکن استفاده کرده و نه تنها آن را از تورم محفوظ بدارید بلکه به مقدار آن هم اضافه کنید. برای داشتن یک چنین دانشی پیشنهاد می کنیم دانش اقتصاد کلان را یاد بگیرید. در مجموعه آموزش ساده بورس، یک دوره آموزشی جامع اقتصادی وجود دارد که در آن، مفاهیم اقتصاد کلان برای سرمایه گذاری در تمام بازارهای مالی به زبانی ساده و از صفر توضیح داده می شوند. پس اگر هنوز نمی دانید با سرمایه خود هر چند اندک هم باشد چه کنید، پیشنهاد می کنیم از این دوره کاربردی استفاده کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر به دوره اقتصاد کلان مراجعه کنید.

 

اگر می خواهید با نحوه سرمایه گذاری در انواع بازارهای مالی آشنا شوید، مطالعه مقالات زیر را هم به شما پیشنهاد می کنیم.

• کجا سرمایه گذاری کنیم؟
• چه نوع طلایی برای سرمایه گذاری مناسب تر است؟
• سکه تمام بخریم یا نیم سکه؟
• سرمایه گذاری در بورس را چگونه شروع کنیم؟
• چگونه در بورس آمریکا سرمایه گذاری کنیم؟
• سرمایه گذاری در فارکس
• آینده قیمت دلار در ایران
• پیشبینی قیمت سکه و طلا در ایران
• پیشبینی بازار بورس در ایران
• اقتصاد کلان چیست؟
• همه چیز در مورد آینده قیمت دلار و طلا در ایران؟
• همه چیز در مورد آینده بورس؟
• بهترین سرمایه گذاری در زمان تورم

 

سوالات متداول

۱- چه عواملی بر قیمت ملک در ایران تاثیر می گذارند؟

رشد نقدینگی، تورم و انتظارات تورمی، عرضه و تقاضا، هزینه ساخت و... از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت ملک در ایران هستند.

۲- آیا با عملی شدن برجام یا بهبود شرایط سیاسی در ایران، قیمت مسکن کاهش پیدا می کند؟

خیر. به دلیل گران تمام شدن هزینه های تولید در خوشبینانه ترین حالت ممکن با عملی شدن برجام و برطرف شدن مشکلات سیاسی ایران هم قیمت مسکن کاهش پیدا نخواهد کرد.

۳- قیمت مسکن در آینده بیشتر می شود یا کمتر؟

با توجه به شرایط کنونی ایران، قیمت مسکن کم کم رشد خواهد کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر به متن مقاله رجوع کنید.